Kısa Cevap: Tesisattan Gelen Su Teminattadır, Dış Cepheden Gelen Su Değildir; Sigorta Ödemese de Komşu Öder
Bir sabah tavandan damlayan suyla uyandınız; üst dairenin kombi borusu patlamış ya da bitişik binanın pis su tesisatı tıkanmış. Parkeler kabardı, dolaplar şişti, boya döküldü. Sigorta şirketine ihbar ettiniz; ya "izolasyon yetersizliği, teminat dışı" cevabı geldi, ya da eksper 60.000 TL hasar yazdı ama hesabınıza 25.000 TL yattı. Hukuki tablo üç cümledir. Birincisi, konut poliçenizdeki dahili su teminatı bina içindeki temiz ve pis su tesisatının, kalorifer boru ve radyatörlerinin patlaması, taşması, sızması, tıkanması, kırılması ve donmasından doğan zararı kapsar; yağmur ve kar suyunun dış cepheden, terastan, pencere ve pervazlardan sızması ile tedrici nemlenme kural olarak kapsam dışıdır, ancak birçok poliçe bunu da limitli ek klozla teminata alır. İkincisi, sigortacının ret ya da eksik ödemesi son söz değildir: Sigorta Tahkim Komisyonu teminat dışı savunmasını bilgilendirme formuyla ispatlayamayan, muafiyeti sonradan uyduran ya da KDV'yi hesaba katmayan sigortacıları ödemeye mahkûm ediyor. Üçüncüsü, sigorta ne kadar öderse ödesin zararın asıl sorumlusu suyun geldiği dairenin maliki, kusurluysa kiracısı ve ortak alandan kaynaklanıyorsa site yönetimidir; Kat Mülkiyeti Kanunu m. 19 ve TBK m. 69 uyarınca sigortanın karşılamadığı kısım onlardan istenir, sigortacı da ödediğini onlara rücu eder.
Dahili Su Klozu Neyi Kapsar, Neyi Kapsamaz?
Konut paket poliçeleri Yangın Sigortası Genel Şartları üzerine kurulur; su hasarı bu genel şartların A.3 maddesinde "ek sözleşmeyle teminata dâhil edilebilecek hâller" arasında sayılan dahili su ve sel/su baskını klozlarıyla poliçeye girer. Poliçenizde "dahili su" satırı ve bir limit yazıyorsa aşağıdaki ayrım geçerlidir:
| Teminata dâhil (Dahili Su Klozu) | Teminat dışı (kloz, teminat dışı hâller) |
|---|---|
| Bina içindeki su depo ve sarnıçlarının, su borularının, kalorifer kazanı, radyatör ve borularının, temiz veya pis su tesisatının patlaması, taşması, sızması, tıkanması, kırılması ve donmasının doğrudan sebep olduğu zararlar | İzolasyon yetersizliği ve/veya kaybı nedeniyle yağmur ve kar sularının binanın dış cephe veya terasından, pencere, kapı ve pervazlarından sızması ve/veya girmesi |
| Yağmur sularının çatı, saçak, oluk ve yağmur iniş borularından binaya girmesi (poliçeye göre) | Tedrici nemlenme ile ısı farkı nedeniyle oluşan terleme, küflenme ve benzeri nedenlerden kaynaklanan hasarlar |
| Komşu daire, bina veya ortak alan tesisatından sızan suyun sigortalı dairede yaptığı zarar (sigortalı dairenin kendi poliçesinden) | Poliçe başlangıcından önce oluşmuş ve süregelen hasarlar; sigortalının ihmalle giderilmesini geciktirdiği tekrarlayan aynı kaynaklı hasarlar (poliçe özel şartına göre) |
| Sigortalı dairenin tesisatından komşuya sızan su nedeniyle komşunun doğrudan zararı (poliçede komşuluk sorumluluğu ya da kiracı-malik sorumluluğu teminatı varsa) | Sigorta bedeli dışında kalan eşya (eşya teminatı alınmamışsa yalnız bina hasarı ödenir) |
İki nokta uygulamada belirleyicidir. Kaynak: suyun bir tesisat arızasından mı, yoksa dış cepheden yağmur suyu sızmasından mı geldiği; eksper raporunun "hasarın nedeni" bölümü bu yüzden dosyanın kalbidir. Yer: kloz "sigorta konusu bina içindeki" tesisatı esas alır. Sigorta Tahkim Komisyonu İtiraz Hakem Heyeti, hasarın bitişik apartmanın tıkanan pis su tesisatından sigortalı daireye sirayet ettiği bir dosyada eksperin bunu "ayrı bina, kloz dışı" saydığını aktarmış; sigortacı buna rağmen ödeme yapmış ve heyet sigortacının eksik ödemesine ilişkin hakem kararını onamıştır (Sigorta Tahkim Komisyonu İtiraz Hakem Heyeti, 19.01.2023, 2023/İHK-973). Poliçenizde "komşu bina ve dairelerden sızan su" ibaresi varsa bu tartışma hiç açılmaz; poliçeyi satın alırken bakılacak ilk satır budur.
"İzolasyon Eksikliği" Reddi: Ne Zaman Haklı, Ne Zaman Haksız?
Sigortacıların en sık ret gerekçesi budur ve üç farklı durumu birbirine karıştırır.
1. Kaynak tesisatsa "izolasyon" savunması geçersizdir
Kombi borusu, sıcak su hattı, kalorifer peteği ya da pis su gideri patladıysa hasar dahili su klozunun tam ortasındadır. Yargıtay 17. Hukuk Dairesi, üst dairenin kombi tesisat borusunun patlaması sonucu sızan suyun alt dairede yaptığı 29.148 TL hasarı sigortalısına ödeyen konut sigortacısının rücu davasında sorumluluğun varlığını tartışmasız kabul etmiş, yalnızca zarar hesabını bozmuştur (Yargıtay 17. HD, E. 2019/1806, K. 2020/7079, 16.11.2020). Aynı Daire'nin devamı olan 4. Hukuk Dairesi, üst dairedeki sıcak su tesisat borusunun patlamasıyla alt kattaki mağazaya sızan su dosyasında da rücuyu onamıştır (Yargıtay 4. HD, E. 2022/12935, K. 2025/7136, 06.05.2025). Eksper raporunda "izolasyon" yazıyorsa raporun hasar nedeni bölümünü ve fotoğraflarını isteyin; sızıntının tesisat şaftından mı, dış duvardan mı geldiği çoğu zaman fotoğraftan bellidir.
2. Kaynak gerçekten dış cephe veya terassa, poliçenin ek klozuna bakın
Yağmur suyunun mantolama arkasından, teras derzlerinden ya da pencere pervazından girmesi kloz gereği teminat dışıdır; ancak sigortacıların çoğu bunu "izolasyon ve derz eksikliği" adıyla olay başına ve poliçe yılı boyunca sınırlı bir bedelle (1.000-2.000 TL gibi) yeniden teminata alır. Bu bedel boya, badana ve onarım masraflarını kapsar. Şirketin bu klozu ödemeyip dosyayı tümüyle reddetmesi hukuka aykırıdır.
Sigortalı konutta 2015'te iki kez izolasyon kaynaklı su hasarı ödenmiş; 2017'deki üçüncü hasarda sigortacı "aynı yapısal kusur tekrar ediyor, sigortalı önlem almadı, teminat dışı" diyerek reddetmişti. Hakem, poliçe özel şartında izolasyon yetersizliği ve derz eksikliğinden komşu bina ve dairelerden sızan suyun 2.000 TL ile teminata alındığını, teminat dışı bırakılan hâllerin sigortalıya bilgilendirme formuyla bildirildiğini ispat yükünün TTK m. 1423 ve Bilgilendirme Yönetmeliği uyarınca sigortacıda olduğunu belirterek başvuruyu kabul etti.
3. "Hasar poliçeden önce vardı" savunması ancak belgeyle geçerlidir
TTK m. 1409/2 uyarınca poliçe başlamadan önce gerçekleşmiş rizikodan sigortacı sorumlu değildir. Sigortacı bunu ileri sürüyorsa önceki hasar dosyalarını, eksper fotoğraflarını ve tarihleri sunmalıdır; "eski görünüyor" değerlendirmesi yetmez. Konutu yeni satın aldıysanız tapu tarihi, kredi ekspertiz raporu ve taşınma fotoğrafları poliçe başlangıcında hasarın bulunmadığını gösterir.
Eksik Ödeme: Eksik Sigorta, Muafiyet, KDV ve Onarım-Yenileme Ayrımı
Ret kadar sık görülen sorun eksik ödemedir. Sigorta Tahkim Komisyonu İtiraz Hakem Heyeti'nin yukarıda anılan 2023/İHK-973 sayılı kararı bu hesabın nasıl yapılacağını adım adım gösterir: bilirkişi 20.335 TL bina hasarı belirlemiş; bina sigorta bedeli 326.753 TL, yeniden yapım değeri 435.000 TL olduğundan eksik sigorta oranı yüzde 24,88 çıkmış; poliçedeki yüzde 20'lik eksik sigorta koruma klozu bu oranı aşınca uygulanamamış ve hasar 326.260/435.000 oranında kısılarak 15.275 TL'ye inmiş; hakem, KDV'nin hasar maliyetinin parçası olduğunu kabul ederek KDV dâhil 23.995 TL üzerinden aynı oranı uygulayıp 17.997 TL'ye ulaşmış ve sigortacının ödediği 8.362 TL'yi düşerek 9.634 TL bakiyeye hükmetmiştir. Sigortacının "muafiyet uygulanmalıydı" itirazı, şirketin kendi ödemesinde muafiyet uygulamadığı gerekçesiyle reddedilmiştir.
| Kesinti | Ne zaman geçerli? | Kontrol edin |
|---|---|---|
| Eksik sigorta (TTK m. 1462) | Poliçedeki bina/eşya bedeli gerçek değerin altındaysa tazminat orantılı azalır | Koruma klozu oranı (yüzde 10-20); yeniden yapım değerinin m² birim fiyatı (Çevre ve Şehircilik yapı yaklaşık maliyeti) doğru mu; bina bedeli bankanın kredi poliçesinden mi geliyor |
| Muafiyet | Yalnızca poliçede yazılı oran ya da tutar kadar | Sigortacı ilk ödemede uygulamadıysa tahkimde de uygulayamaz (2023/İHK-973) |
| KDV | Onarım KDV'li yapılacaksa hasar maliyetidir; düşülemez | Eksperin "KDV hariç" tutarına KDV eklenmesini isteyin |
| Onarım yerine yenileme | Kapı, dolap, parke onarımla eski hâle gelebiliyorsa yenileme bedeli değil onarım bedeli ödenir; yenilenen eşyanın sovtajı düşülür | Yargıtay 17. HD 2019/1806–2020/7079: mobilya bilirkişisi eşliğinde keşif, onarım mümkün mü tartışılmalı, sovtaj düşülmeli |
| Eşya teminatı yokluğu | Yalnız bina teminatı alındıysa eşya hasarı ödenmez | Poliçede "eşya" satırı var mı; yoksa eşya zararı doğrudan komşudan istenir |
Zararı Komşudan ve Site Yönetiminden İstemek: KMK 19, TBK 69, Görevli Mahkeme
Sigorta poliçesi olmayanlar, eşya teminatı almayanlar ya da eksik ödeme alanlar için asıl muhatap zarara yol açan komşudur. Üç sorumluluk zemini vardır:
- Kat Mülkiyeti Kanunu m. 19/2: Her kat maliki anagayrimenkule ve diğer bağımsız bölümlere kusuruyla verdiği zarardan sorumludur. Kendi dairesindeki tesisatın bakımını ihmal eden, arızayı bildiği hâlde gidermeyen malik kusurludur.
- TBK m. 69 (yapı malikinin sorumluluğu): Bir binanın yapım bozukluğu veya bakım eksikliğinden doğan zarardan malik kusursuz sorumludur. Tesisatın eskimiş, çürümüş ya da hatalı döşenmiş olması bu kapsamdadır; malik "haberim yoktu" diyerek kurtulamaz.
- Kiracı: Yargıtay 4. Hukuk Dairesi, üst kattaki işyerinin su borusunun patlamasıyla alt kattaki mağazada oluşan hasarda, kiracı davalının "tesisatın eskiliğinden kat maliki sorumludur" savunmasını, davalının uzun süredir taşınmazı kullanıyor ve tesisattaki sorundan haberdar olması gerekçesiyle reddetmiş, 29.862 TL rücu tazminatını düzelterek onamıştır (Yargıtay 4. HD, E. 2022/14224, K. 2025/16821, 16.12.2025). Kiracı ile malik arasındaki paylaşım onların iç ilişkisidir; zarar gören ikisine birlikte yönelebilir.
- Site yönetimi / kat malikleri kurulu: Su ortak alandan geliyorsa (tesisat şaftındaki ana borular, çatı, teras, ortak pis su hattı, izolasyon) sorumluluk yönetime aittir. Yargıtay, binadaki izolasyon eksikliği ve tesisat şaftındaki borulardan sızan su nedeniyle sigortalısına 5.403 TL ödeyen sigortacının site yönetimine karşı açtığı rücu davasında, hasarın ortak yerlerden kaynaklanması nedeniyle yönetime husumet yöneltilebileceğini kabul eden kararı onamıştır (Yargıtay 4. HD, E. 2022/2130, K. 2024/5864, 06.06.2024).
Görevli mahkeme: kat mülkiyeti varsa sulh hukuk
Aynı kararın en önemli dersi görevle ilgilidir. Yargıtay, sigortacının halefiyete dayalı rücu davasının ticari dava olmadığını, sigortalının açacağı davayla aynı mahkemede görüleceğini; bina kat mülkiyetine ya da fiilen kullanılan kat irtifakına tabiyse (KMK m. 17/3) uyuşmazlığın KMK Ek m. 1 uyarınca sulh hukuk mahkemesinde çözüleceğini ve görev kuralının kamu düzeninden olup her aşamada re'sen gözetileceğini belirterek asliye hukuk mahkemesinin kabul kararını bozmuş; dosya sulh hukuk mahkemesine gitmiş ve orada kabul edilmiştir (4. HD 2022/2130–2024/5864). 2025/16821 sayılı dosyada da asliye ticaret mahkemesinin görevsizlik kararı onanmış, dava sulh hukuk mahkemesinde sonuçlanmıştır. Yanlış mahkemede açılan dava usulden reddedilir; harç ve vekâlet ücreti kaybı doğar.
Üst dairedeki sıcak su tesisatı borusunun patlamasıyla alt kattaki ayakkabı mağazasının dekorasyonu ve ürünleri zarar görmüş; işyeri sigortacısı sigortalısına ödeyip daire malikine icra takibi başlatmıştı. Davalı "olay benim katımdan kaynaklanmadı" dese de, kendi imzasını taşıyan 08.03.2011 tarihli tutanakta sıcak su tesisatındaki arıza nedeniyle alt kata su sızdığını kabul etmiş olması belirleyici oldu. Mahkeme dekorasyon zararını 1.905 TL, ayakkabı zararını alım bedeli üzerinden sovtaj düşülerek 2.057 TL saydı; Yargıtay hükmü onadı, yalnızca alacak likit olmadığından yüzde 20 icra inkâr tazminatını kaldırdı. Ders: komşunun imzaladığı tek sayfalık tutanak, yıllar sonra davanın kaderini belirler.
Sigortacı Ödedikten Sonra Ne Olur: Halefiyet ve Rücu
Konut sigortacınız hasarı ödediği anda TTK m. 1472 uyarınca ödediği tutar kadar sizin yerinize geçer ve kusurlu komşuya ya da yönetime rücu eder. Bu, dosyanızı iki yönden etkiler. Birincisi, sigortacıya ihbarı geciktirmeyin ve komşuyla sigortacıdan habersiz "sulh" yapmayın: sigortacıdan tazminatı aldıktan sonra komşudan ikinci kez tahsilat yapan sigortalı, sigortacıya karşı sorumlu olur; Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, sigortacı ödedikten sonra zarar sorumlusuyla protokol yapıp parayı ikinci kez alan sigortalının bu tasarrufunun sigortacıyı bağlamadığını, sigortacının halefiyet hakkının ihlali nedeniyle sigortalıya karşı talepte bulunabileceğini kabul etmiştir (Yargıtay HGK, E. 2013/2267, K. 2015/1352, 15.05.2015). İkincisi, sigortacının ödemediği kısım (eksik sigorta kesintisi, muafiyet, eşya, ikame konut gideri) için komşuya karşı dava hakkınız sizde kalır; sigortacı yalnızca ödediği kadar halef olur.
Suyu sızdıran taraf sizseniz süreç tersine işler: komşunun sigortacısı size rücu eder. Bu aşamada eksper raporundaki hasar kalemlerini, KDV'yi ve sovtajı denetletin; Yargıtay, rücu davalarında da gerçek zararın keşif ve uzman bilirkişiyle belirlenmesini, yalnızca eksper raporuna dayanan dosya üstü raporlarla hüküm kurulmamasını istemektedir (17. HD 2019/1806–2020/7079). Kendi poliçenizde komşuluk sorumluluğu ya da kiracı-malik sorumluluğu teminatı varsa rücu talebini sigortacınıza yönlendirin.
İlk 72 Saat: İhbar, Delil, Onarım Sırası
- Suyu durdurun, zararı büyütmeyin. TTK m. 1448 uyarınca sigortalı zararı önleme ve azaltma yükümü altındadır; vanayı kapatın, elektriği kesin, eşyayı kaldırın. Bu masraflar sigortacıdan istenebilir.
- Sigortacıya beş gün içinde ihbar edin (TTK m. 1446). Geç ihbar tek başına ret sebebi değildir ama sigortacı geç ihbardan doğan artışı düşebilir; aylar sonra yapılan ihbarlarda hasarın kaynağı ve tarihi ispat edilemez hâle gelir ve eksper raporu dosya üstü kalır.
- Belgeleyin. Tarih damgalı fotoğraf ve video, tesisatçının yazılı tespiti, mümkünse üst komşu ve yöneticiyle birlikte imzalanan tutanak. Komşu imzadan kaçınıyorsa sulh hukuk mahkemesinden delil tespiti (HMK m. 400) isteyin; Yargıtay, keşif sırasında iz kalmadığı için tespit yapılamayan dosyalarda yalnız eksper raporuna dayanan bilirkişi raporlarını yetersiz bulmaktadır.
- Komşuya ve yönetime yazılı bildirim. Noter ihtarı ya da KEP ile: zararın kaynağı, tespit ve onarıma davet, tazminat talebi. Bu bildirim temerrüdü başlatır ve iki yıllık zamanaşımı (TBK m. 72) yönünden tarih belirler.
- Eksper gelmeden onarıma başlamayın; zorunluysa onarım öncesi fotoğrafları ve sökülen parçaları saklayın. Onarım faturasını KDV'li, kalem kalem alın.
- Eksper raporunu ve hesabı isteyin; eksik sigorta oranı, muafiyet ve KDV'yi yukarıdaki tabloyla denetleyin. Eksik ödemeye yazılı itiraz edin, 15 gün bekleyin, tahkime gidin.
Tahkim mi, Mahkeme mi? Süreler
Sigortacıya karşı: Sigorta Tahkim Komisyonu üyesi bir şirketse en hızlı yol tahkimdir; sigortacıya yazılı başvurudan 15 iş günü içinde cevap alınamaması ya da ret üzerine başvuru yapılır, hakem dört ay içinde karar verir; 2026 itibarıyla 35.000 TL üzeri kararlara itiraz, 383.000 TL üzeri kararlara temyiz yolu açıktır. Konut sigortası ihtiyari sigorta olduğundan başvuru süresi iş günü esasına göre hesaplanır. Sürecin ayrıntısı için tahkim rehberimize, sigortacının cevap vermediği hâller için sigorta şirketi ödeme yapmıyor yazımıza bakabilirsiniz. Mahkeme tercih edilirse sigortalı tüketici ise tüketici mahkemesi görevlidir. Zamanaşımı TTK m. 1420 uyarınca alacağın muaccel olduğu tarihten itibaren iki yıl, her hâlde rizikodan itibaren altı yıldır.
Komşuya ve yönetime karşı: Bina kat mülkiyetine tabiyse sulh hukuk mahkemesi, değilse asliye hukuk mahkemesi; taraflar tacir olmadığından arabuluculuk dava şartı yoktur, ancak kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında ihtiyari arabuluculuk hızlı sonuç verir. Zamanaşımı TBK m. 72 uyarınca zararı ve sorumluyu öğrenmeden itibaren iki yıl, her hâlde on yıldır. Zararın miktarı bilirkişiyle belirleneceğinden dava HMK m. 109 uyarınca kısmi alacak davası olarak açılır ve rapordan sonra talep artırılır; 2026 usul değişikliğini kısmi dava ve talep artırımı yazımızda anlattık.
Eksper raporunuzu, poliçenizi ve ret ya da ödeme yazısını iletişim formu ya da WhatsApp üzerinden gönderirseniz, teminat tartışmasının ve eksik sigorta hesabının dosyanızda nasıl sonuçlanacağını 24 saat içinde değerlendiriyoruz.
Sıkça Sorulan Sorular
Yasal uyarı: Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut olayın belgeleri sonucu değiştirir. Mevzuat: 6102 sayılı TTK m. 1409, 1420, 1423, 1446, 1448, 1462, 1472; 6098 sayılı TBK m. 69, 72; 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m. 17, 19, Ek m. 1; 6100 sayılı HMK m. 109, 400; 5684 sayılı Sigortacılık Kanunu m. 22, 30; Yangın Sigortası Genel Şartları A.3 ve Dahili Su Klozu. Yazıdaki kararlar UYAP içtihat kaynaklarından ve Sigorta Tahkim Komisyonu karar dergilerinden tam metin olarak doğrulanmıştır.
Sigorta hukuku alanında çalışan avukat; araç değer kaybı, pert, araç mahrumiyeti, bedensel zarar ve Sigorta Tahkim Komisyonu uyuşmazlıklarında müvekkillerini temsil eder. Bu yazıdaki karar künyeleri kamuya açık içtihat kaynaklarından alınmış ve karar metinleriyle karşılaştırılarak doğrulanmıştır. Hakkında →